开发商一房二卖,被判退一赔一外加利息

许鑫律师
2018-06-08

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开发商一房二卖,被判退一赔一外加利息

基本案情

20101012日,新宝公司与天一公司签订《合作开发协议》及《补充协议》,约定新宝公司将其开发的某小区四号楼部分房屋作为投资回报交付给天一公司,由天一公司自由出售,新宝公司协助办理手续。2012117日,孙某购买上述房屋中的1单元601室,面积161.55平方米,交付全部购房款64万余元,天一公司出具收据并盖章,新宝公司和天一公司共同出具预留房源单予以确认。后新宝公司因与天一公司产生矛盾,未经孙某同意,将该房屋卖给他人,并办理了房产证。孙某遂诉至法院要求二公司返还购房款64万余元及利息4.5万余元,同时要求二公司赔偿64万余元,并承担诉讼费用。

法院审理

一审法院审理认为,孙某与天一公司签订《房屋买卖合同》并付了全款。新宝公司明知天一公司已经将该房屋卖给孙某情况下,又将该房屋出卖给给他人,侵犯了孙某合法权益,致使孙某购买房屋的目的落空。天一公司未能及时办理网签和房产证,因承担连带责任。另根据商品房买卖司法解释,孙某有权要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此,判决:1、解除商品房买卖合同;2、二公司返还购房款64万元,支付利息4万元及购房款一倍的赔偿款64万元,共计132万元;3、驳回孙某其他诉讼请求。

新宝公司不服判决,认为2013130日,天一公司向新宝公司出具声明,对该房源预留单作废,因此新宝公司才将房屋卖给他人,且新宝公司与天一公司之间的合作开发协议被人民法院生效判决认定为土地使用权转让合同。因此,新宝公司不存在过错,不应承担返还购房款、利息和赔偿义务,遂上诉至中级人民法院。

二审法院审理认为,预留房源单上缺少房屋价款、交付条件、交付期限等,且未按预留房源单的备注约定在3日内将该房源单送至售楼处,因此新宝公司与孙某之间不成立商品房买卖合同关系。而孙某与天一公司签订了《商品房买卖合同》,且交了全款,因此认定孙某与天一公司之间成立商品房买卖合同关系。另外,由于新宝公司与天一公司之间是土地使用权转让合同关系,而非合作开发房地产关系,因此天一公司对外售房的行为由其自己承担责任。新宝公司依据天一公司的作废声明,将该房屋另行销售,不存在过错。据此,中级人民法院判决:1撤销一审判决;2、解除商品房买卖合同;3、天一公司返还购房款64万元,支付利息4万元及赔偿款64万元,共计132万元;4、驳回孙某其他诉讼请求。

孙某对二审判决不服,认为应当由二公司共同承担责任,遂申请再审,高级人民法院依法裁定提审。

法院再审认为,新宝公司与天一公司共同为孙某出具的预留房源单上盖有新宝公司的合同专用章、天一公司的公章,同时孙某交了全款,应当认定孙某与二公司之间成立房屋买卖合同关系。虽然,孙某是与天一公司签订的商品房买卖合同,但天一公司不具有房屋开发资质且未取得预售许可证,因此,该商品房买卖合同应认定为无效。至于天一公司向新宝公司发出的作废声明,是二公司之间的内部约定,对孙某无约束力。新宝公司在明知该房屋已经卖给孙某的情况下,仍将该房屋再次出卖他人并办理房产证。因此,二公司对孙某合同目的落空均存在过错,应承担连带责任。遂作出终审判决:1、撤销中级人民法院二审判决;2、维持基层人民法院一审判决。即二公司共同返还孙某购房款64万元,并支付利息4万元和赔偿款64万元,共计132万元。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《中华人民共和国侵权责任法》

第八条 二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。

《中华人民共和国合同法》

第七十七条 【合同变更条件】当事人协商一致,可以变更合同。

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